Thư gửi người đang nghĩ tới việc mua CLX

CTCP Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn — Cholimex · UPCoM: CLX

Thưa anh/chị,

Trang 58 của báo cáo soát xét sáu tháng đầu 2026 có một bảng mà các bản phân tích về CLX chưa từng bày ra: chi phí xây dựng cơ bản dở dang, tách theo từng dự án, kèm cột tiền chi thêm trong kỳ.

Dự án mở rộng khu công nghiệp Vĩnh Lộc 56 ha: 139.527.622.465 đồng đầu kỳ. Chi thêm trong sáu tháng: 0 đồng. Cuối kỳ: đúng con số cũ, tới từng đồng lẻ.

Khu dân cư – tái định cư Vĩnh Lộc A 44 ha: 64.057.148.723 đồng, chi thêm 0. Đền bù khu lưu trú 3,8 ha: 80.246.700.800 đồng, chi thêm 0. Đền bù giải phóng đất nông nghiệp: 15 tỷ, chi thêm 0. Đánh giá lại nền Nguyễn Thị Tú: 14,12 tỷ, chi thêm 0.

Cộng năm hạng mục ấy: 312,95 tỷ đồng nằm im, bằng 96,8% toàn bộ khoản mục và 27,8% thị giá của cả công ty.

Rồi tôi mở báo cáo phân tích duy nhất từng viết về CLX, của một công ty chứng khoán, tháng 11/2022. Nó ghi dự án 56 ha là 139,5 tỷ và dự án 44 ha là 64 tỷ. Bốn năm trước, cùng hai con số ấy.

Bốn năm, không một đồng.

Khi ban lãnh đạo nói "dự án nằm im", người ta thường nghe như một lời than. Ở đây sổ sách xác nhận nó theo nghĩa đen nhất: tiền đã bỏ ra để đền bù đất từ hơn hai mươi năm trước, và từ đó tới nay không có thêm một đồng nào được rót vào để biến nó thành cái gì.

Vì sao thì nằm ở một thủ tục hành chính. CLX thành công ty cổ phần ngày 15/07/2016, nhưng để hoàn tất thì UBND TP.HCM phải phê duyệt quyết toán phần vốn nhà nước tại thời điểm chuyển đổi — trong đó có việc xác định lại giá trị đất. Mười năm trôi qua, việc đó chưa xong. Chưa xác định được giá trị đất thì không triển khai được dự án trên chính phần đất đã đền bù; chưa sang tên được chủ sử dụng đất thì hồ sơ cao ốc quận 5 nộp từ 2016 vẫn nằm chờ; chưa quyết toán xong thì cũng chưa chuyển sàn lên HOSE được. Tổng giám đốc nói thẳng tại đại hội cổ đông: "Phần lớn tài sản công ty đang bị đóng băng ở các dự án không quyết toán được, không xây được."

Và đây là chỗ cái bảng kia đổi cách đọc cả hồ sơ. Nhìn từ bảng số, CLX là một cổ phiếu 5 lần lợi nhuận, 0,59 lần giá trị sổ sách, cổ tức 5,77% — rẻ tới mức khó tin với một doanh nghiệp sở hữu 201,5 ha khu công nghiệp đang vận hành trong địa giới TP.HCM cho thuê ở biên lợi nhuận gộp 72,36%, cộng 40,72% cổ phần Cholimex Food và 20,05% Tanimex.

Nhìn từ trang 58, câu hỏi đổi hẳn: nếu phần lớn giá trị nằm ở những thửa đất mà chính công ty không có quyền động vào, thì "rẻ" đang nói về cái gì?

Cả báo cáo này đi tìm câu trả lời cho đúng một câu hỏi đó, và tìm ở ba chỗ: cái gì mở được nút thắt, mất bao lâu, và trong lúc chờ thì người nắm giữ nhận được gì.