Quietvc

Gửi các nhà đầu tư của quietvc,

Chúng ta vừa hoàn tất một thương vụ bất động sản với lợi nhuận hơn 25% trong vòng chưa tới 6 tháng.

Đó là một kết quả tốt.

Nhưng điều thú vị của thương vụ này không nằm ở lợi nhuận.
Nó nằm ở một sai lầm rất cơ bản trong đàm phán mà tôi đã mắc phải ở phút cuối.

Tôi muốn ghi lại câu chuyện này như một nhật ký đầu tư, vì những bài học như vậy thường đáng nhớ hơn bất kỳ con số lợi nhuận nào.

---

Bối cảnh thương vụ

Cuối năm 2025, tôi mua lại quyền chuyển nhượng một căn hộ trong một dự án đang phát triển tại trung tâm mới của thành phố.

Dự án đã xong phần móng, có giấy phép xây dựng, và đang chờ giấy phép mở bán chính thức.

Người bán trước đã nộp 5% tiền ký quỹ cho chủ đầu tư.
Tôi mua lại quyền này với giá 1 triệu đô.

Trong vài tháng sau đó, thị trường khá tốt.
Đã có vài người sẵn sàng mua lại khoảng 1.3 triệu đô, nhưng cuối cùng không ai chốt. Lý do quen thuộc: căn hộ chưa có hợp đồng mua bán chính thức.

---

Người mua xuất hiện

Đầu năm 2026, một người mua nghiêm túc xuất hiện.

Sau vài vòng trao đổi, chúng tôi đồng ý mức giá 1.2 triệu đô.
Giao dịch gần như đã xong.

Ngay trước khi đặt cọc, người mua quay lại và nói rằng họ chỉ có thể mua ở mức 1.15 triệu đô.

Đây là một chiến thuật quen thuộc:
đồng ý giá trước, rồi ép giá phút cuối.

---

Sai lầm của tôi

Sai lầm của tôi xảy ra ngay tại thời điểm đó.

Thay vì từ chối và sẵn sàng bỏ giao dịch, tôi đồng ý tiếp tục thương lượng.

Một khi bạn làm điều đó, bạn đã gửi đi một thông điệp rất rõ ràng:

Giá vẫn còn có thể ép thêm.

Sau ba ngày thương lượng, giao dịch được chốt ở 1.15 triệu đô.

Thương vụ vẫn mang lại lợi nhuận tốt. Nhưng bài học quan trọng không nằm ở con số đó.

Bài học là thế này:

Trong đàm phán, người sẵn sàng rời khỏi bàn trước thường là người có lợi thế.

Tôi đã không làm điều đó.

Một phần vì áp lực tâm lý.
Một phần vì mong muốn chốt cho xong và thu tiền về.

Đó là một quyết định mang tính cảm xúc nhiều hơn là chiến lược.

---

Một điều đáng nói thêm

Thực ra, căn hộ này được mua đúng theo triết lý đầu tư của quietvc.

Đó là:

• mua tài sản tốt
• với biên an toàn đủ lớn
• khi thị trường còn chưa định giá đầy đủ rủi ro và cơ hội.

Thương vụ này vẫn mang lại lợi nhuận hơn 25% trong chưa tới 6 tháng.
Điều đó cho thấy triết lý đầu tư là đúng.

Sai lầm chỉ nằm ở cách tôi xử lý giai đoạn đàm phán cuối cùng.

Và trong đầu tư dài hạn, điều quan trọng không phải là không bao giờ mắc sai lầm.

Mà là ghi nhớ chúng đủ lâu để không lặp lại lần nữa.